10.12.2014
Sayın Üyemiz,
Son zamanlarda Birlik üyesi değerleme kuruluşlarının müşterilerine verdikleri değerleme hizmetleri kapsamında hazırladıkları değerleme raporlarının hazırlanması, güncellenmesi ve rapor ücretlerinin müşterilerinden tahsiline dair Birliğimize çok sayıda tereddüt ve şikayet iletilmiştir.
Birliğimizce yapılan incelemelerde,
1) Krediye konu bir taşınmaz için farklı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan birden fazla değerleme raporunda yer alan değerlerin karşılaştırılarak farklı değeri barındıran değerleme raporu ücretinin, "raporun hatalı olduğu" belirtilerek veya "değerleme hizmeti sözleşmelerinde yer alan çeşitli hükümler" gerekçe gösterilerek değerleme kuruluşuna ödenmemesi,
2) Yukarıda belirtilen duruma ek olarak, ücreti ödenmeyen değerleme raporunu hazırlayan değerleme kuruluşlarından, diğer değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporunun ücretinin talep edilmesi,
3) Bir değerleme kuruluşunca geçmişte yapılan bir değerleme raporunun müşteri tarafından güncellenmesi istendiğinde, güncel değer bilgisinin eskiden hazırlanan değerleme raporunda yer alan değer bilgisinden farklılaşması durumunda geçmişte ödenen ücretin müşteri tarafından iadesinin talep edilmesi veya ilerideki işlere mahsup edilmesi veya çeşitli şekillerde kesintiye konu edilmesi,
4) "Şifahi bilgi" "şifahi inceleme" "kısa format" veya "e-posta ile acil bilgi" gibi çeşitli adlar altında krediye konu olması muhtemel bir taşınmaza dair çeşitli bilgilerin herhangi bir ücret talep edilmeksizin değerleme kuruluşlarınca müşterilerine teslim edildiği,
5) Değerleme Kuruluşu’nca, tapu bilgileri belirtilerek bu taşımaz ile ilgili daha önce başka bir müşteri için herhangi bir değerleme çalışmasının yapılıp yapılmadığı, yapıldı ise raporu ya da rapor içeriğini paylaşılması,
6) Değerleme çalışması tamamlanmış ve rapor haline getirilmiş olmasına karşın, müşterinin çalışmayı iptal etmesi sebebiyle çalışmanın bedelsiz hale gelmesi,
hususları tespit edilmiştir.
Yukarıda örnek olarak belirtilen bu ve benzeri durumlar; gerek Sermaye Piyasası Mevzuatının gerekse Bankacılık Mevzuatının "başta değerleme faaliyetlerinin bağımsız ve tarafsızlığı" olmak üzere ilgili hükümlerine kati surette aykırıdır.
SPK'nın, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğinin (Seri:VIII, No:35) 18. maddesinde
“Değerleme hizmeti karşılığında alınan ücret;
a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz.
b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez.
c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz.”
denmektedir.
Yine aynı Tebliğin 12. maddesinde "değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması” veya “değerleme ücretinin değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi" "bağımsızlığı ortadan kaldıran" durumlardan sayılmıştır.
BDDK’nın “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğinin” 18. Maddesinde; “Değerleme hizmeti ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara, değerleme faaliyetinin süresine veya önceden kararlaştırılmış bir değerleme tahminine bağlanmış olması ya da değerleme hizmetinin tamamlanmasından sonra belirlenmesi halinde bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir.”
19 Aralık 2013 tarih ve 28856 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Üyelerinin Vereceği Değerleme Hizmetlerine İlişkin Olarak, 2014 Yılı Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi Ve Uygulama Esaslarının”
3. maddesinde “Birlik üyelerinin verecekleri değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücret ve masraflar, verilecek hizmet sonucunda takdir edilecek olan değerler veya değerleme raporunun teslim süresiyle ilişkilendirilemez. Değerleme ücretlerinin, değerleme işi başlamadan önce belirlenmesi gerekmektedir” hükmü yer almaktadır. Aynı Esasların 4. Maddesinde ise “Birlik üyelerince verilecek değerleme hizmetleri için işbu esaslarla belirlenen ücretlerin ödenmesi; değerleme hizmetine konu varlığın alım satımının gerçekleşmesi, bu varlıkla ilgili bir kredi alım işleminin tamamlanması da dâhil olmak üzere hizmetin verilmesi dışında herhangi bir şarta bağlanamaz” denmektedir.
Belirtilen Esasların 9. Maddesinde ise değerleme hizmetlerine dayanak olan yazılı sözleşmelerin Esaslara aykırı olamayacağı belirtilmektedir.
Hem SPK hem de BDDK tarafından yapılan ve yukarıda bahsedilen söz konusu düzenlemelerin açık hükümleri karşısında, yukarıda 6 madde olarak belirttiğimiz hususlar ile bunlara benzer uygulamalar açıkça mevzuata aykırı olup bağımsızlığı ortadan kaldıracak niteliktedir.
Birliğimizce bu konuda gerekli inceleme, çalışma ve ilgili kuruluşlar nezdinde girişimler sürdürülecek olup Birliğimiz üyesi değerleme kuruluşlarının da mevzuat hükümlerine uyum için azami dikkati göstermesi ve bu yönde müşterilerini bilgilendirmesi büyük önem taşımaktadır.
Bilgilerinizi rica ederiz.
Saygılarımızla,
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği